Swiss Prime Site AG (SPSN) Fair Value & Analyse

Immobilien · CH · Marktkap. CHF 10.4B

Solides Unternehmen, aber nach unseren Modellen 65% überbewertet.

Worauf es jetzt ankommt

• Der Kurs liegt über selbst unserem optimistischen Bull-Case (CHF 56.04). Das günstige Szenario ist bereits eingepreist.
• Solide, aber nicht herausragende Qualität (63/100) und über dem Fair Value, weder ein klares Schnäppchen noch ein Standout-Compounder.
• Als Immobilienwert wiegen hier Substanz- und Dividenden-basierte Methoden schwerer als ein klassischer DCF.

Kurs vs. Fair Value (5 Jahre)

Weiße Linie = Kurs, grüne Stufen = unser Fair Value je Geschäftsjahr, gestrichelt = 300-Tage-Durchschnitt. Stand 13.08.2026.

Wie lese ich den Chart?

60‑Monats‑Spanne CHF 68.64 – CHF 144.79 · Fair‑Value‑Band CHF 33.62 – CHF 56.04 · der Kurs von CHF 128.80 notiert über dem Fair Value von CHF 44.83. Grüne Stufen = unser Fair Value je Geschäftsjahr (zeitpunktgenau, ohne Rückschau). Gestrichelt = 300-Tage-Durchschnitt. Stand 13.08.2026.

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Analyse

Swiss Prime Site AG (SPSN) notiert aktuell bei CHF 128.80, während unser modellbasierter Fair Value bei CHF 44.83 liegt, das entspricht einer Einschätzung von 65.2% überbewertet. Der Qualitäts-Score liegt bei 63/100 (solide Qualität), Sektor Immobilien. Bear-Case: Da der Kurs über unserer Schätzung liegt, preist der Markt bereits hohe Erwartungen ein. Bull-Case: Eine überdurchschnittliche Qualität kann einen Aufpreis rechtfertigen, entscheidend bleibt der Einstiegskurs (Evidenz: hoch).

In den vergangenen zwölf Monaten erzielte Swiss Prime Site AG einen Umsatz von CHF 560M bei einer Nettomarge von 68.3%. Der Umsatz sank gegenüber dem Vorjahr um 19.6%. Die Eigenkapitalrendite (ROE) liegt bei 5.6%. Die Nettoverschuldung beträgt CHF 5.8B. Fundamentaldaten Stand 13.08.2026

Unsere Szenario-Spanne reicht von CHF 33.62 (Bear Case) bis CHF 56.04 (Bull Case); der aktuelle Kurs von CHF 128.80 liegt oberhalb dieser Spanne. Bear und Bull sind dieselben Modelle mit vorsichtigen beziehungsweise optimistischen Annahmen (Margen, Wachstum, Bewertungsmultiplikatoren), also der plausible Bewertungsrahmen, kein Kursziel. Die Aktie notiert rund 12% unter ihrem 52-Wochen-Hoch und 21% über dem 52-Wochen-Tief, aktuell über der 200-Tage-Linie. Zum Vergleich: Der Median von 10 Vergleichswerten aus dem Sektor Immobilien notiert in unserer Abdeckung bei -30% Fair-Value-Potenzial, SPSN ist mit -65% damit ambitionierter bewertet als der Median.

Fair-Value-Modelle

Jedes Modell schätzt den fairen Wert auf eigenem Weg; der Fair Value oben ist die evidenzgewichtete Mischung. Evidenz (0–100) misst, wie vollständig die Eingangsdaten des Modells vorliegen: verlässlich gefütterte Modelle zählen in der Mischung stärker. Dass die Werte streuen, ist gewollt, jedes Modell betont einen anderen Werttreiber; Dividendenmodelle etwa liefern bei niedriger Ausschüttung strukturell niedrige Werte.

Größte Divergenz: Ökonomischer Gewinn (CHF 70.99) gegenüber DCF-Modelle (CHF 8.93). Höchste Evidenz: Wachstums-DCF (80).

Kennzahlen & Finanzlage

Qualitäts-Score im Detail

Über das Unternehmen

Die Swiss Prime Site AG ist über ihre Tochtergesellschaften als Immobilienunternehmen in der Schweiz tätig. Das Unternehmen ist in den Segmenten Immobilien, Vermögensverwaltung und Corporate & Shared Services tätig. Das Unternehmen kauft, entwickelt, verkauft und vermietet Immobilien sowie Finanzierungsaktivitäten.

Vollständige Unternehmensbeschreibung

Die Swiss Prime Site AG ist über ihre Tochtergesellschaften als Immobilienunternehmen in der Schweiz tätig. Das Unternehmen ist in den Segmenten Immobilien, Vermögensverwaltung und Corporate & Shared Services tätig. Das Unternehmen kauft, entwickelt, verkauft und vermietet Immobilien sowie Finanzierungsaktivitäten. Darüber hinaus ist das Unternehmen in den Bereichen Fonds, Vermögensverwaltung und Anlageberatung tätig. Das Unternehmen wurde 1999 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Zug, Schweiz.

Unternehmensbeschreibung, wie vom Unternehmen bzw. Datenanbieter gemeldet.

Umsatz- & Gewinnentwicklung

FY2021 – FY2025 · gemeldete Geschäftsjahre

Der ausgewiesene Umsatz von Swiss Prime Site AG entwickelte sich von CHF 750M (FY2021) auf CHF 553M (FY2025), rund −7.3%/Jahr. Das ausgewiesene Nettoergebnis lag FY2025 bei CHF 382M (−6.4%/Jahr seit FY2021).

SPSN ist 65% überbewertet. Mit Central Pattana Public Company vergleichen →

Vergleichsgruppe

Real Estate - Diversified · 138 Aktien

Wie diese Aktie im Vergleich zu ihrer Branche dasteht: der grüne Marker ist diese Aktie, das Band ist die typische 25–75%-Spanne der Vergleichswerte, und der Strich ist der Median.

Bewertungsmultiples vs Real Estate - Diversified-Median · niedriger = günstiger

Snowflake

Fünf schnelle Dimensionen, jeweils 0 bis 100: WERT (Fair-Value-Potenzial), ZUKUNFT (Umsatzwachstum), VERGANGENHEIT (Eigenkapitalrendite), GESUNDHEIT (wenig Schulden), DIVIDENDE (Rendite). Grün = diese Aktie, grau = typischer Sektor-Vergleichswert.

WERT 0: der Kurs liegt über unserer Fair-Value-Spanne.

Insider-Aktivität: 40/100

Werte & ESG

Berührt dieses Unternehmen Bereiche, die du bewusst meiden möchtest? Die Einordnung leitet sich aus Sektor und Branche ab.

ESG-Kennzahlen liegen für diese Aktie noch nicht vor. Werte- und ESG-Daten sind kontextabhängig und können sich zwischen Anbietern unterscheiden.

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Häufige Fragen

Wie wir den Fair Value berechnen

Jedes Unternehmen wird durch ein Set unabhängiger Intrinsic-Value-Modelle bewertet (DCF-Varianten, Residual-Income, Multiples u. a.), die zu einem familienausgewogenen Konsens zusammengeführt und nach der Datenqualität gewichtet werden. Eine separate Qualitäts-Ebene bewertet die Fundamentaldaten. Alle Eingaben sind real gemeldete Daten, nichts geschätzt.