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Swiss Prime Site AG (SPSN) Fair Value & Analyse

Immobilien · CH · Marktkap. 10,4 Mrd. CHF · ISIN CH0008038389

Was ist Swiss Prime Site AG wirklich wert?

SP Swiss Prime Site AG SPSN · SW
Kurs125,60 CHF
Fair Value44,83 CHF
Potenzial−64,3 %
Qualität63/100

Solides Unternehmen, aber der Kurs liegt 180 % über unserem Fair Value von 44,83 CHF.

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Stärken

✓Hochprofitabel · 68,3 % Nettomarge
✓Moderate Schulden · positiver freier Cashflow

Risiken

!Schwaches Wachstum (Umsatz 5J −6,9 %/J)
!Unter den Vergleichswerten (4/15)
!Moderater Burggraben 64/100
!Schwach bei Vergangenheit: 22 von 100
!Schwach bei Dividende: 28 von 100

Zum Einordnen

·1,39 % Dividendenrendite
Evidenz: Hoch Spanne 33,62 CHF – 56,04 CHF

Fair Value Stand: 02.09.2026

Aus 16 Bewertungsmodellen · vor 2 Tagen aktualisiert

Aktienkurs −2,7 % im letzten Monat.

Das steckt hinter jeder Aktie

26 Bewertungsmodelle 8 Familien, DCF bis NCAV 37 Qualitätsfaktoren Marge, Bilanz, Cashflow, Schulden 6 KI-Faktoren Burggraben, den keine Kennzahl misst 2.000+ Datenpunkte geprüft, je Aktie im Median

69 einzelne Kriterien je Aktie, jedes einzeln nachvollziehbar Methodik ansehen →

Worauf es jetzt ankommt

  • Der Kurs liegt über selbst unserem optimistischen Bull-Case (56,04 CHF). Das günstige Szenario ist bereits eingepreist.
  • Solide, aber nicht herausragende Qualität (63/100) und über dem Fair Value, weder ein klares Schnäppchen noch ein Standout-Compounder.
  • Als Immobilienwert wiegen hier Substanz- und Dividenden-basierte Methoden schwerer als ein klassischer DCF.

Kurs vs. Fair Value (5 Jahre)

144,79 CHF 68,64 CHF Fair Value 44,83 CHF 06.2021 09.2026

Weiße Linie = Kurs, grüne Stufen = unser Fair Value je Geschäftsjahr, gestrichelt = 300-Tage-Durchschnitt. Stand 02.09.2026.

Wie lese ich den Chart?

60‑Monats‑Spanne 68,64 CHF – 144,79 CHF · Fair‑Value‑Band 33,62 CHF – 56,04 CHF · der Kurs von 125,60 CHF notiert über dem Fair Value von 44,83 CHF. Grüne Stufen = unser Fair Value je Geschäftsjahr (zeitpunktgenau, ohne Rückschau). Gestrichelt = 300-Tage-Durchschnitt. Stand 02.09.2026.

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Analyse

Swiss Prime Site AG (SPSN) notiert aktuell bei 125,60 CHF, während unser modellbasierter Fair Value bei 44,83 CHF liegt, das entspricht einer Einschätzung von 180,2 % überbewertet. Der Qualitäts-Score liegt bei 63/100 (solide Qualität), Sektor Immobilien. Bull-Case: Am höchsten liegt die Modellgruppe Ökonomischer Gewinn mit im Mittel 70,99 CHF je Aktie; damit liegen 0 der 10 gerechneten Modelle über dem Kurs von 125,60 CHF. Bear-Case: Am tiefsten liegt die Gruppe DCF-Modelle mit 8,93 CHF, und 10 der 10 Modelle bleiben unter dem Kurs. Die Evidenz dieser Rechnung ist hoch.

In den vergangenen zwölf Monaten erzielte Swiss Prime Site AG einen Umsatz von 560 Mio. CHF bei einer Nettomarge von 68,3 %. Der Umsatz sank gegenüber dem Vorjahr um 19,6 %. Die Eigenkapitalrendite (ROE) liegt bei 5,6 %. Die Nettoverschuldung beträgt 5,8 Mrd. CHF. Fundamentaldaten Stand 02.09.2026

Unsere Szenario-Spanne reicht von 33,62 CHF (Bear Case) bis 56,04 CHF (Bull Case); der aktuelle Kurs von 125,60 CHF liegt oberhalb dieser Spanne. Bear und Bull sind dieselben Modelle mit vorsichtigen beziehungsweise optimistischen Annahmen (Margen, Wachstum, Bewertungsmultiplikatoren), also der plausible Bewertungsrahmen, kein Kursziel. Die Aktie notiert rund 14 % unter ihrem 52-Wochen-Hoch und 18 % über dem 52-Wochen-Tief, aktuell über der 200-Tage-Linie. Zum Vergleich: Der Median von 10 Vergleichswerten aus dem Sektor Immobilien notiert in unserer Abdeckung bei −33 % Fair-Value-Potenzial, SPSN ist mit −64 % damit ambitionierter bewertet als der Median.

Fair-Value-Modelle

Diese Schätzung ruht auf den Zahlen des Geschäftsjahres 2025, seither sind rund 8 Monate vergangen. In dieser Zeit hat das Unternehmen etwa 2,06 CHF je Aktie einbehalten, das entspricht 4,6 % des Fair Value. Der Fair Value rechnet das bewusst nicht mit: die Modelle bewerten die berichteten Zahlen, nicht eine Hochrechnung.

Jedes Modell schätzt den fairen Wert auf eigenem Weg; der Fair Value oben ist die evidenzgewichtete Mischung, familienausgewogen zusammengeführt. Evidenz (0–100) misst, wie vollständig die Eingangsdaten des Modells vorliegen: verlässlich gefütterte Modelle zählen in der Mischung stärker. Dass die Werte streuen, ist gewollt, jedes Modell betont einen anderen Werttreiber; Dividendenmodelle etwa liefern bei niedriger Ausschüttung strukturell niedrige Werte. Alle Eingaben sind real gemeldete Daten, nichts geschätzt.

Modell Bear ⓘBear = das vorsichtige Szenario: dasselbe Modell mit konservativen Ankern gerechnet (niedrigeres Wachstum, vorsichtigere Margen und Bewertungsmultiplikatoren). Zusammen mit Bull ergibt das den plausiblen Bewertungsrahmen, kein Kursziel.BaseBull ⓘBull = das optimistische Szenario: dasselbe Modell mit günstigen Ankern gerechnet (höheres Wachstum, bessere Margen und Bewertungsmultiplikatoren). Zusammen mit Bear ergibt das den plausiblen Bewertungsrahmen, kein Kursziel. Evidenz
Höchste Evidenz
FCF-DCF — — 19,51 CHF 77
Residualeinkommen 68,96 CHF 70,99 CHF 70,29 CHF 76
Wachstums-DCF — — 18,05 CHF 75
Alle 16 Modelle nach Familie
DCF-Modelle
FCF-DCF — — 19,51 CHF 77
5J-Umsatz-Exit — — 11,94 CHF 69
5J-EBITDA-Exit — 19,18 CHF 51,28 CHF 72
10J-Umsatz-Exit — — 6,85 CHF 64
10J-EBITDA-Exit — 8,93 CHF 34,06 CHF 65
Dividendendiskontierung
Gordon-Wachstumsmodell 31,68 CHF 43,91 CHF 56,37 CHF 69
DDM mehrstufig 31,68 CHF 44,11 CHF 58,71 CHF 67
Multiplikatoren
KUV-Multiple 33,62 CHF 44,83 CHF 56,04 CHF 58
KBV-Multiple 60,78 CHF 81,04 CHF 101,30 CHF 55
EV/EBIT 25,64 CHF 53,42 CHF 81,19 CHF 62
EV/EBITDA 7,57 CHF 29,33 CHF 51,08 CHF 61
EV/Umsatz — — 5,08 CHF 50
Substanzwert
NCAV (Graham) 44,04 CHF 59,01 CHF 88,08 CHF 54
Wachstums-DCF
Wachstums-DCF — — 18,05 CHF 75
Umsatz-Margen-DCF — — 9,12 CHF 69
Ökonomischer Gewinn
Residualeinkommen 68,96 CHF 70,99 CHF 70,29 CHF 76

Größte Divergenz: Ökonomischer Gewinn (70,99 CHF) gegenüber DCF-Modelle (8,93 CHF). Höchste Evidenz: FCF-DCF (77).

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Kennzahlen & Finanzlage

KGV 26,2
KUV 18,1 KGV × Marge
Gewinn je Aktie (TTM) 4,79 CHF Kurs ÷ EPS = KGV 26,2
Dividendenrendite 1,4 % Ausschüttung 36,5 %
Nettomarge 69,1 % FY2025
Eigenkapitalrendite 5,6 % TTM
Weitere Kennzahlen
Ertrag
Gesamtkapitalrendite (EBIT) 2,6 % Ø 5 Jahre
Operative Marge 75,5 % TTM
Wachstum
Umsatz (TTM) 560 Mio. CHF TTM
Umsatzwachstum (J/J) −19,6 % 3J ⌀ −5,1 %
Gewinnwachstum (J/J) +7,4 %
Bilanz & Cashflow
Free Cashflow 301 Mio. CHF FY2025
Nettoverschuldung 5,8 Mrd. CHF FY2025 · ≈ 19,3 Jahre FCF

Kennzahlen aus gemeldeten Fundamentaldaten · Stand 02.09.2026. TTM = letzte zwölf Monate.

Qualitäts-Score im Detail

Gesamt-Qualität 63/100

Davon Geschäftsqualität 60 · Marktfaktoren (Momentum, Volatilität) 61

Profitabilität 34
Margen und Kapitalrenditen heute
Qualitätswachstum 39
Verbessern sich Margen und Renditen?
Cashflow 80
Gewinnqualität: echtes Geld statt Buchgewinn
Fin. Stärke 43
Bilanz, Verschuldung, Insolvenzrisiko
Investition 92
Diszipliniert investieren statt Imperienbau
Niedrige Volatilität 100
Ruhiger Kursverlauf (Marktfaktor)
Momentum 42
Kurstrend der letzten 3–12 Monate (Marktfaktor)
52W-Momentum 50
Nähe zum 52-Wochen-Hoch (Marktfaktor)
Netto-Aktienausgabe 88
Rückkäufe statt Verwässerung

Nicht-Bewertungs-Faktoren (Profitabilität, Wachstum, Cashflow, Finanzstärke, Momentum …), je akademisch fundiert. Die Bewertung selbst steckt im Fair Value und ist hier bewusst ausgeschlossen, sonst Doppelzählung.

Alle Werte sind Scores von 0 bis 100 (100 = Bestwert gegen feste, forschungsbasierte Bänder), keine Prozentzahlen. Die drei Marktfaktoren (Momentum, 52-Wochen-Nähe, niedrige Volatilität) werden angezeigt, fließen aber mit Gewicht null NICHT in die Kopfzahl ein: Marktmeinung ist keine Unternehmenseigenschaft.

Über das Unternehmen

Die Swiss Prime Site AG ist über ihre Tochtergesellschaften als Immobilienunternehmen in der Schweiz tätig. Das Unternehmen ist in den Segmenten Immobilien, Vermögensverwaltung und Corporate & Shared Services tätig. Das Unternehmen kauft, entwickelt, verkauft und vermietet Immobilien sowie Finanzierungsaktivitäten.

Vollständige Unternehmensbeschreibung

Die Swiss Prime Site AG ist über ihre Tochtergesellschaften als Immobilienunternehmen in der Schweiz tätig. Das Unternehmen ist in den Segmenten Immobilien, Vermögensverwaltung und Corporate & Shared Services tätig. Das Unternehmen kauft, entwickelt, verkauft und vermietet Immobilien sowie Finanzierungsaktivitäten. Darüber hinaus ist das Unternehmen in den Bereichen Fonds, Vermögensverwaltung und Anlageberatung tätig. Das Unternehmen wurde 1999 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Zug, Schweiz.

Unternehmensbeschreibung, wie vom Unternehmen bzw. Datenanbieter gemeldet.

Umsatz- & Gewinnentwicklung

FY2021 – FY2025 · gemeldete Geschäftsjahre

Der ausgewiesene Umsatz von Swiss Prime Site AG entwickelte sich von 750 Mio. CHF (FY2021) auf 553 Mio. CHF (FY2025), rund −7,3 %/Jahr. Das ausgewiesene Nettoergebnis lag FY2025 bei 382 Mio. CHF (−6,4 %/Jahr seit FY2021).

Wachstumsqualität 40/100
Das Umsatzwachstum ist schwach, negativ oder uneinheitlich.
Letzter Umsatz (FY 2025)
553 Mio. CHF
Letztes Jahr (ggü. Vorjahr)
−16,1 %
Ø Umsatzwachstum/Jahr (3J) ⓘGemessen wird der GESAMTUMSATZ des Unternehmens aus den berichteten Jahresabschlüssen: durchschnittliches Wachstum pro Jahr (CAGR) vom Geschäftsjahr vor 3, 5 bzw. N Jahren bis zum jüngsten vergleichbaren Geschäftsjahr. Nicht je Aktie: Rückkäufe ändern diese Zahl nicht, und eine Fusion kann als Wachstumssprung erscheinen.
−5,1 %
Ø Umsatzwachstum/Jahr (5J) ⓘGemessen wird der GESAMTUMSATZ des Unternehmens aus den berichteten Jahresabschlüssen: durchschnittliches Wachstum pro Jahr (CAGR) vom Geschäftsjahr vor 3, 5 bzw. N Jahren bis zum jüngsten vergleichbaren Geschäftsjahr. Nicht je Aktie: Rückkäufe ändern diese Zahl nicht, und eine Fusion kann als Wachstumssprung erscheinen.
−6,9 %
Ø Umsatzwachstum/Jahr (23J) ⓘGemessen wird der GESAMTUMSATZ des Unternehmens aus den berichteten Jahresabschlüssen: durchschnittliches Wachstum pro Jahr (CAGR) vom Geschäftsjahr vor 3, 5 bzw. N Jahren bis zum jüngsten vergleichbaren Geschäftsjahr. Nicht je Aktie: Rückkäufe ändern diese Zahl nicht, und eine Fusion kann als Wachstumssprung erscheinen.
+7,8 %
Wertschöpfung/Jahr (5J) ⓘGewinnwachstum je Aktie (CAGR 5 Jahre) plus Dividendenrendite: was je Aktie und Jahr an Wert entsteht.
−7,1 % (−8,5 + 1,4)
Umsatz −7,3 %/Jahr
FY21 750 Mio. CHF
FY22 647 Mio. CHF
FY23 654 Mio. CHF
FY24 660 Mio. CHF
FY25 553 Mio. CHF
Nettoergebnis −6,4 %/Jahr
FY21 499 Mio. CHF
FY22 404 Mio. CHF
FY23 236 Mio. CHF
FY24 360 Mio. CHF
FY25 382 Mio. CHF
Charakter des Wachstums · EPS-Wachstum zerlegt (2014-2025) −1,2 % p.a.
Umsatz je Aktie −6,4 %

davon Umsatz gesamt −5,0 % · Rückkäufe/Verwässerung −1,5 %

EBIT-Marge +4,5 %
Steuersatz +0,7 %
Rest (Zins, Sondereffekte) +0,4 %

Wachstum pro Jahr je Faktor. Es sind Faktoren, keine Summanden: multipliziert ergeben sie das EPS-Wachstum, addiert nicht ganz. Start- und Endpunkt sind 3-Jahres-Mittel (Details per Mauszeiger).

SPSN ist 180 % überbewertet. Mit Corem Property Group vergleichen →

Selbst nachrechnen: kostenlose Bewertungs-Rechner
DCF-RechnerGraham-FormelPeter-Lynch-FormelDDM-RechnerFama-French-ModellKGV-Rechner
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Für Blogger & Redaktionen: Einbett-Code + Live-Daten

Für Blogger, Redaktionen und Entwickler: kopiere diesen Code in deine Seite oder deinen Blog (in WordPress ein „Custom HTML"-Block), er zeigt den aktuellen Fair Value und verlinkt hierher. Kostenlos, reines HTML, gern gesehen. Ganze Datenströme (CSV/JSON) gibt es unter /entwickler.

Swiss Prime Site AG · Fair Value
44,83 CHF −180%Fair Value
Calculator →

Zitieren: Fair Value Calculator (2026). "Swiss Prime Site AG Fair Value". https://www.fairvalue-calculator.com/aktie/SPSN

Frühere Nachrichten

Externe englischsprachige Schlagzeilen Dritter (Yahoo Finance, Reuters u. a.), keine redaktionelle Auswahl.

Vergleichsgruppe

Real Estate - Diversified · 131 Aktien

Wie diese Aktie im Vergleich zu ihrer Branche dasteht: der grüne Marker ist diese Aktie, das Band ist die typische 25- bis 75-Prozent-Spanne der Vergleichswerte, und der Strich ist der Median.

Qualitäts-Score 63 · Top 25 %
Fair-Value-Potenzial −64 % · Untere 25 %
Eigenkapitalrendite (TTM) 6 % · Über dem Median
Gesamtkapitalrendite 2 % · Unter dem Median
Nettomarge (TTM) 68 % · Top 25 %
Operative Marge (TTM) 75 % · Top 25 %
Umsatzwachstum −20 % · Untere 25 %
Dividendenrendite (TTM) 1,4 % · Unter dem Median
Schulden / Eigenkapital 0,66× · Höher als der Median

Bewertungsmultiples vs Real Estate - Diversified-Median · niedriger = günstiger

KGV (TTM) 26,2× · Teurer als 75 % der Peers
KBV 1,83× · Teurer als 75 % der Peers
KUV (TTM) 23,04× · Teurer als 75 % der Peers
P/FCF 42,9× · Teurer als 75 % der Peers
EV/EBITDA 42,0× · Teurer als 75 % der Peers
PEG 6,45× · Teurer als 75 % der Peers

Stärkenprofil im Fünfeck (Snowflake)

Fünf schnelle Dimensionen, jeweils 0 bis 100: WERT (Fair-Value-Potenzial), ZUKUNFT (Umsatzwachstum), VERGANGENHEIT (Eigenkapitalrendite), GESUNDHEIT (wenig Schulden), DIVIDENDE (Rendite). Grün = diese Aktie, grau = typischer Sektor-Vergleichswert.

WERTZUKUNFTVERGANGENHEITGESUNDHEITDIVIDENDE
Diese Aktie
WERTZUKUNFTVERGANGENHEITGESUNDHEITDIVIDENDE
Sektor-Vergleich
WERT0 · Sektor 50
ZUKUNFT0 · Sektor 29
VERGANGENHEIT22 · Sektor 19
GESUNDHEIT67 · Sektor 77
DIVIDENDE28 · Sektor 60

WERT 0: der Kurs liegt über unserer Fair-Value-Spanne.

Insider-Aktivität: 40/100

Werte & ESG

Berührt dieses Unternehmen Bereiche, die du bewusst meiden möchtest? Die Einordnung leitet sich aus Sektor und Branche ab.

Keine der geprüften Expositionen erkannt

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10 weitere Real Estate - Diversified-Aktien, jeweils Kurs gegenüber unserem Fair-Value-Schätzwert (Stand 02.09.2026).

Aktie Kurs Fair Value vs. Fair Value
Corem Property Group CORED 229,00 kr 121,82 kr −47 %
Central Pattana Public Company CPN 66,00 THB 71,37 THB +8 %
Prestige Estates Projects Limited PRESTIGE 1.586 ₹ 645,21 ₹ −59 %
The Phoenix Mills Limited PHOENIXLTD 1.905 ₹ 701,74 ₹ −63 %
Umm Al Qura for Development and Construction Company 4325 17,19 SAR 11,60 SAR −33 %
Fastighets AB BALDB 54,08 kr 70,70 kr +31 %
Hainan Airport Infrastructure Co 600515 2,79 ¥ 0,3300 ¥ −88 %
Parque Arauco S.A PARAUCO 3.954 CLP 2.740 CLP −31 %
Singapore Land Group U06 3,41 SGD 3,23 SGD −5 %
The St. Joe Company JOE 67,90 $ 34,24 $ −50 %

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Häufige Fragen

Ist Swiss Prime Site AG (SPSN) über- oder unterbewertet?
Stand 02.09.2026 schätzt unser Modell den Fair Value auf 44,83 CHF gegenüber einem Kurs von 125,60 CHF, rund −64 % Potenzial (überbewertet).
Was ist der Fair Value von SPSN?
Unser modellbasierter Fair Value für Swiss Prime Site AG liegt bei 44,83 CHF (Stand 02.09.2026), basierend auf geprüften Fundamentaldaten. Aktueller Kurs: 125,60 CHF.
Wie hoch ist der Qualitäts-Score von SPSN?
Swiss Prime Site AG hat einen Qualitäts-Score von 63/100. Er misst die Geschäftsqualität (Profitabilität, Wachstum, Cashflow, Bilanzstärke, Investitionsdisziplin, Aktienausgabe). Marktfaktoren wie Kurs-Momentum und Schwankungsbreite fließen nicht in die Zahl ein, sie werden in der Detailansicht separat ausgewiesen.
Wie hoch ist der Umsatz von Swiss Prime Site AG (SPSN)?
Swiss Prime Site AG weist einen Umsatz der letzten zwölf Monate von rund 560 Mio. CHF aus (aktuellster verfügbarer Wert, Stand 02.09.2026).
Wie hoch ist die Nettomarge von SPSN?
Die Nettomarge von Swiss Prime Site AG liegt bei rund 68,3 %, das Unternehmen behält damit etwa 68,3 % seines Umsatzes als Nettogewinn. Basierend auf den aktuellsten gemeldeten Zahlen.
Zahlt Swiss Prime Site AG eine Dividende?
Swiss Prime Site AG weist aktuell eine Dividendenrendite von rund 1,39 % bezogen auf den jüngsten Kurs aus (Stand 02.09.2026).
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